Къде е държавата в откриването на подходящата финансова схема за саниране на сградите в България   Leave a comment

Автор: Проф. д-р инж. Димитър Назърски

Какво определя една сграда като нискоенергийна? Кои са най-важните неща, с които трябва да се съобрази всеки инвеститор, за да постигне една нискоенергийна сграда?
Параметрите на една нискоенергийна сграда са такива, че ако приемем действащите в момента у нас норми, които са съпоставими с действащите норми в Германия, за топлоизолация на сгради, разходите на енергия за отопление и климатизация, като единица или 100 %, нискоенергийните сгради са онези, при които разходите са не повече от 25 % от тези 100 % енергийни разходи при нормативно осигурена топлоизолационна способност. Това вече се счита за нискоенергийна къща. Въпросът за нискоенергийната сграда е свързан с мерки и разработване на проект за най-различни видове системи, които се използват в нискоенергийните сгради, не само като изолационни, но и свързани с алтернативни източници на енергия, акумулиране на енергия, слънчева енергия, енергоспестяване и т.н. Интересен е въпросът каква е инвестицията при тези сгради. В Германия например двуетажна къща с разгъната застроена площ около 200 кв.м инвестицията е от порядъка на 90 000-100 000 евро, което за Германия е една сериозна сума. Поради това не са изпълнени много такива нискоенергийни къщи. В този случай не толкова строителната себестойност на къщата заедно с по-дебелите топлоизолации повдига цената на къщата. Скъпи са техниката и уредите, преработващи и акомулиращи енергията. Проблемът е в тази начална инвестиция, която се изкупува за определен период от около 10-12 години, след което се достига максимална икономия.

Службата към ООН ПРООН заедно с проекта ”Красива България” инициира разработването на ръководство за изпълнение на саниране на съществуващи едропанелни сгради. Ръководството представя основните видове работи, свързани със санирането във всички части ограждащи елементи, стени, покриви, прозорци, еркери и т.н. Но преди това, за да се гарантира стабилитета и надежността на сградите спрямо Европейската директива, първата стъпка е т.нар. конструктивно саниране, тоест отваряне на фугите между панелите, оценяване на надежността на металните връзки между панелите, степен на корозия. Ако се налага, се прилага конструктивно укрепване, за да се приведе сградата в съответствие с параметрите, спрямо нормите, които са действали в момента на проектирането на сградата. Съпоставянето им към днес действащите норми не е адекватно. Основната цел на конструктивното саниране е разкриването на евентуални проблеми при връзките между панелите. Като пример мога да дам едно обследване на панелна сграда, което направихме наскоро, където се оказа, че по определени причини са компрометирани някои от заварките, при монтажа на панелите не е имало добро центроване на закладни части, при формуването са се разместили и след това са правили някакви подлагания, за  да може да се стигне до стик на отделните закладни части, но при деформации, свързани с фундаментите, още през първите години и след земетресението през 1977 година, когато е имало по-голямо задвижване някои от заварките просто са се скъсали. Има такива сгради, но те съставляват много малък процент. Що се касае до степента на корозия, процентът там също не е голям, така че няма място за създаването на каквато и да била психоза, че едропанелните сгради са опасни и т.н. Проверката на връзките е много важна, ако се налага усилване или в повечето случаи за превенция против корозия. По отношение на едропанелните сгради и тяхната продължителност на живот около 50 години бих искал да добавя следното: Новото поколение все повече предпочита съвременно строителство, а не маломерните панелни жилища.Вярно е, че в България панелните жилищни сгради са много на брой и е нормално демонтирането и замяната им с други съвременни сгради да се осъществи в рамките на дълъг период от около 50 години. Що се касае до някои неща, които станаха вече и стават едропанелно строителство, е например курортен комплекс ”Албена” с номенклатурната система едропанелно строителство на Добричкия домостроителен комбинат тогава. Новите собственици на комплекса ”Албена Холдинг” всяка година взривяват по един два хотела и построяват нови сгради на тяхното място. Задачата на създатели, проектанти и изпълнители на комплекс ”Албена” са се определяли от временното ползване на тези сгради в рамките на три месеца активен туристически сезон, без топлоизолации. Днешните изисквания са доста различни и новостроящите се сгради и хотели се предвиждат да функционират целогодишно и съответно се топлоизолират. Проблемите с отопляването не нетоплоизолирани сгради през зимата са добре известни – топлинни загуби, мухъл и т.н. По отношение на жилищното строителство на панелни сгради в т. нар. панелни комплекси, предимно в по-големите градове, се предполага, че постепенно по-старите от тях ще бъдат санирани. И след може би 15-20 години, ако, разбира се, дотогава се създадат необходимите условия, се предполага, че такива панелни сгради ще бъдат подменени с нови сгради с различна архитектура.

Вторият етап след конструктивното саниране е за т.нар. енергийно саниране. Енергийното саниране е разгледано подробно в ръководството ”Енергийна ефективност и топлоизолационни системи на сгради”. Там са дадени препоръки за оформяне на детайли, най-интересните възли на една сграда като калкани, зоните около врати, прозорци, балкони, еркери, сутеренни апартаменти. Съответно имаме изисквания и указания по отношение на дограмите като коефициенти на топлопреминаване, без да се определя типът на дограмата. За стъклопакетите се изисква между 2,2 и 1,8 коефициент на топлопреминаване. ПРООН заедно с проекта ”Красива България”, Министерството на регионалното развитие и благоустройството започнаха тази кампания. Целта беше в една община в България да бъде саниран един блок от поне три секции. След това обаче вероятно по инициатива на Министерството на регионалното развитие и благоустройството е обявен конкурс в 18 общини и във всяка една община ще има такъв пилотен проект. Това е добре, тъй като ще бъдат изпълнени повече санирания, ще се видят съответно добрите и лошите страни на тези реализации. Целта на този проект е да бъде натрупа на практика и опит на базата все пак на някакви технически указания, които по същество регламентират определен вид дейности. За всяка една сграда ще бъде направен индивидуален работен проект.

След пълното саниране на тази сграда има ли някакъв ориентир в кой клас по скалата на класовете за енергийна ефективност ще попадне тя? Каква изолация и саниране на какъв клас съответстват?
Тъй като все пак преимуществена част от инвестицията ще се заплаща от гражданите, след като се направи енергийният одит и се установи в какво състояние е сградата, на тази база ние ще направим работния проект за санирането, така че да подобрим топлоизолационната способност и да вкараме сградата в определен клас. Но вкарването в определен клас означава инвестиция. Разбира се, ние сме дали в ръководството минимума от необходимите норми. По-високите класове за енергийна ефективност изискват съответно и по-голяма инвестиция, по-дебели топлоизолационни слоеве, по-качествени стъклопакети и дограми. Всичко това води до намаляване на разходите на енергия и оттам се постига увеличаване на класа за енергийна ефективност.

Когато в един едропанелен комплекс се направи такова саниране, се подобрява и архитектурата на комплекса, ландшафтът и цялостната организация на пространството. Всичко това води до вдигане на пазарната стойност на жилищата на всички комплекси, дори и на несанираните, което е доста интересен факт. Възможно е, както например в Германия, където сградите са били 95 % държавна собственост, за да постигнат добра архитектурна среда и раздвижена архитектура и при условие, че собствениците на апартаментите са били малко и така обитателите са били пращани в оборотни жилища. Някои дълги блокове, с цел да бъде постигната раздвижена архитектура, са премахвани по два, три етажа. След това при допълнителното обличане и цветово оформяне на фасадите, заедно с претрансформирането на терасите във вид на остъклени лоджии като зимни градини, от което се е получил не само добър естетически облик на архитектурата, но и разширяване на жилищата.

Кое е по-евтино – да се срути такава стара сграда и да се построи нова или тя да се реконструира и санира?
По експертна оценка цената за саниране, отнесена към кв.м. разгъната площ, е някъде в диапазон 180-200 лв. на кв.м. И ако се направи проста сметка например за един апартамент от  100 кв.м, прави 20 000 лв. Това е цена, която от гледна точка на днешните пазарни цени на нови жилища е несъпоставима. Цената на новите жилища е в порядъка на 600 евро на кв.м в София например. Така че въпросът саниране или ново строителство е в полза на санирането категорично. Това се отнася за всякакъв вид сгради и за монолитно строителство и за стари сгради и за едропанелни сгради.

Смятате ли, че управляващите, инстанциите и институциите в България ще намерят вярната формула, за да се разреши този проблем с пълното саниране и енергоефективността на жилищата?
Мисля, че просто няма друга алтернатива. Вижда се, че в момента по определени причини енергийните мощности намаляват. Само за две години вече 1600 MW просто изчезват от АЕЦ  ”Козлодуй”. Съответно ние искаме да строим нова централа, но все още този проект не е добре изяснен. От друга страна, опонентите на ядрените централи в Евросъюза винаги са твърдели, че ако България се справи с проблема за енергийната ефективност на сградите, промишленото строителство, осветление и т.н., то ние можем да намалим енергопотреблението с пъти. В момента както България, така и Румъния, имаме четири пъти по-голям разход на енергия на единица брутен продукт в сравнение със средното ниво на Евросъюза. Всички държавни органи и отговорни фактори в държавата трябва да следват правилната посока, за да постигнат предписаните норми и просто няма да има друга алтернатива.

От гледна точка на техническата страна  на санирането както конструктивното, така и енергийното, в България нещата са добре подработени и имаме вече и известна практика в санирането. Целият проблем засега опира във финансовите схеми, където точно решаващ фактор е ролята на държавните органи, компетентни в тази област, да спомогнат и улеснят с добри финансови схеми гражданите със средни платежоспособни възможности. От проучванията, които ние правихме, и в работната група, и преди това, се установява дали в дадена сграда е налице желание за саниране, с оглед на намаляване на разходите за отопление, подобряване на комфорта на живот, климатизиране и т.н. Досега летният сезон като че ли оставаше на заден план, но тепърва ще се работи много по климатизирането както на т.нар. бизнес сгради, така също и на жилищните сгради. Въпросът е хората сами да осъзнаят своята безспорна полза от такива дейности по саниране и че всъщност в една такава ситуация печелившият е самият собственик, който ще намали разходите си за енергия. Разбира се, остава отворен икономическият въпрос за първоначалното финансиране и изплащането на санирането. Има и вариант, когато повече от 50 % от хората имат необходимите средства за извършване на санирането на жилището си, а останалата част от обитателите на сградата нямат тези възможности, и все пак не може да се извърши саниране на ”парче”, както се случва масово в момента. При такава една ситуация ще се поемат разходите и на другите съкооператори, които нямат възможност да заплатят санирането, от хората с по-добри възможности, като един социален акт. Убеден съм, че това ще се случи в даден определен момент. Мога да дам за пример социалната политика в скандинавските страни. Там има хора, които са безработни, около 5-8 % от работоспособното население, но е известно, че тези хора просто не могат да се справят с извършване на трудова дейност, дори и елементарна. Обществото чрез данъците и общинския мониторинг поема ангажимента, като тези хора се обезпечават и им се създава един нормален жизнен статус.

В България държавата и институциите не присъстват по такъв начин в живота на хората, означава ли това, че частният собственик трябва да заплати от своите собствени средства за санирането на жилището на съкооператор, който наистина не би могъл да си го позволи, за да се постигне в крайна сметка необходимият оптимален ефект от пълното саниране на сградата?
– Разбира се, че държавата трябва да се намеси, ако ще бъдем социална държава, както при скандинавските страни те са пример за социална политика. Там в обществото е възприета максимата, че не е добре, от никоя гледна точка, да има твърде богати хора и, от друга страна, твърде бедни хора, което автоматически би изострило т.нар. социален конфликт, би генерирало високо ниво на престъпност и всички други негативи, които в крайна сметка представляват сериозен ущърб за цялото общество. Добре известно е, че независимо от това колко добре финансово обезпечен е даден човек, той не би имал необходимия жизнен комфорт в общество с голям процент на бедност.

С риска да разочароваме доста хора бих искала да ви попитам следното: В случаите на прецизно положена топлоизолация от качествени материали може ли да се счита, че е направено нещо по въпроса за енергоспестяване и до каква степен можем да говорим за възвръщане на тази инвестиция?
При всички положения полагането на топлоизолация е стъпка към енергоспестяване, но за възвръщане на инвестицията не е достатъчно. Бих искал да дам един пример, ако сравним това, което е направено – масовият случай е 3 см експандиран EPS и XPS екструдиран пенополистирол, такива са обикновено дебелините на топлоизолационния слой, използват се понякога 4 см слоеве и много рядко 5 см. Съгласно новите норми нормалната дебелина на топлоизолационния слой е 6-7 см. За квадратен метър при нормативните дебелини възлиза на около 35-40 лв. на кв.м. С желаните дебелини, които осигуряват добра топлинна изолация и икономия на енергия, цената се увеличава с не повече от 2 лв. на кв.м, което е абсолютно нищо в сравнение с ефекта, който се постига. С други думи трябва да се използва възможността, полагайки топлоизолация, да се постигне оптимален ефект, а не просто някакъв ефект, още повече като се има предвид, че дебелина на топлоизолацията от 6-7 см незначително оскъпява първоначалната инвестиция, но за сметка на това резултатите са много по-добри и най-важното, че след 5-6 години ще започне да се изплаща ефективно. Аз съм убеден, че след определен период от време, когато започне цялостното саниране, апартаментите, които са вече санирани, ще се включат в общото саниране. Това, което е запазено като топлоизолация, просто ще бъде подключено и увеличена дебелината.

Нашите проектанти, които тепърва ще се налага да проектират нискоенергийни сгради, спазвайки съответно нормативната уредба, която се предполага, че ще бъде адаптирана, в тази връзка смятате ли, че те са достатъчно подготвени и информирани? Клиентът може ли спокойно да използва техния опит или трябва да се обърне към тесен специалист за топлоизолацията?
За съжаление голяма част от проектантите, в част архитектурна, не могат да направят топлоизолацията. Очевидно е, че предстои да бъдат създадени специализирани ателиета от архитекти или строителни инженери, специализирали и занимаващи се точно в тази област. Инженерите от специалност ОВИ имат претенциите, че те могат да се справят с цялата материя на този проблем, не бих казал, че това е така. Когато се изпълнява строително-физическата част на санирането, т.е. подобряването на изолационната способност на стени, прозорци, покриви, подове, нещата трябва да бъдат дадени от проектант, архитект или в краен случай от специалист строителен инженер. Що се касае до топлотехническата част от гледна точка на минимизирането на разходите и до енергоикономичността на сградата, след като са налице необходимите условия, обезпечаващи и предотвратяващи загубата на енергия, тогава вече може да се мисли за оборудване и техника за оптимално използване на енергията.
В тази връзка бих искал да добавя, че ние в БАИС имаме намерение, тъй като Министерството на регионалното развитие и благоустройството до края на 2007 година, ще издаде една обобщена наредба за контрол на качеството и приемане на хидро- и топлоизолации, с част първа основни принципи за проектиране и втора част за контрол на качеството. Надяваме се, че по този начин, малко или много, ще улесним проектантите, като се стремим в същото време да обединим усилията на всичките фирми, организации и институции,

Advertisements

Вашият коментар

Попълнете полетата по-долу или кликнете върху икона, за да влезете:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s

%d bloggers like this: